Woningdelen: wat mag in jouw stad? Regels, contracten en geld uitgelegd

Woongroep of kamerverhuur: het verschil dat alles bepaalt

Voor de gemeente is de grote vraag niet hoeveel mensen er wonen, maar hóé jullie samenwonen. Er zijn twee smaken, en de Rijksoverheid onderscheidt ze ook zo.

Samen één huurcontract. Jullie huren met z'n allen de hele woning en zijn samen verantwoordelijk voor de huur. Dit heet ook een friendscontract. Als jullie echt één huishouden vormen, met gedeelde kosten en gedeelde ruimtes, noemt de gemeente dat een woongroep.

Ieder een eigen kamercontract. Iedere bewoner huurt een kamer en deelt keuken en badkamer. Dat is kamerverhuur, of in ambtelijke taal: onzelfstandige woonruimte. Je kunt los opzeggen, maar voor de gemeente is de woning dan 'omgezet' van één woning naar losse kamers. Daarvoor heeft de eigenaar vanaf een bepaald aantal bewoners een omzettingsvergunning of kamerverhuurvergunning nodig.

Klinkt het als hetzelfde huis met dezelfde mensen? Klopt. Toch kan het ene wel mogen en het andere niet.

Woningdelen per stad: de regels naast elkaar

Dit is wat de vijf grote steden zelf op hun website zeggen (nagelezen 26 oktober 2026). Het gaat om de hoofdregel; per wijk of pand kan meer gelden.

Woningdelen in Amsterdam

Verhuur aan 3 of meer mensen die geen gezin vormen: de verhuurder heeft een vergunning kamerverhuur nodig, en per wijk en pand is daarvan een maximum. Sinds 1 januari 2017 kun je in Amsterdam geen nieuwe woongroep meer beginnen; bestaande woongroepen houden hun status onder voorwaarden. Gemeentepagina

Woningdelen in Rotterdam

Met z'n tweeën mag altijd. Met 3 of meer en één gezamenlijk contract ben je een woongroep: geen vergunning, wel kan de gemeente controleren of jullie echt één huishouden zijn. Bij kamerverhuur aan 3 of meer is een vergunning nodig, en vanaf 4 moeten alle bewoners student zijn. Gemeentepagina

Woningdelen in Utrecht

Verhuur aan meer dan 3 personen met een eigen huishouden, ook als friendswoning, vraagt een omzettingsvergunning en een omgevingsvergunning van de eigenaar, met een leefbaarheidstoets. Gemeentepagina

Woningdelen in Den Haag

Woont de verhuurder er niet zelf: kamers verhuren aan maximaal 2 eenpersoonshuishoudens mag zonder vergunning. Daarboven is een omzettingsvergunning nodig, met een maximum van 8 bewoners per woning. Gemeentepagina

Woningdelen in Groningen

Zonder omzettingsvergunning mag een pand aan één huishouden worden verhuurd. Nieuwe omzettingsvergunningen voor kamerverhuur geeft de gemeente alleen nog in zeer hoge uitzondering. Gemeentepagina

Wanneer telt de gemeente jullie als woongroep?

"We zijn gewoon een woongroep" is geen toverwoord. Rotterdam schrijft heel concreet op waar een inspecteur naar kijkt bij een duurzaam gemeenschappelijke huishouding, en dat is een goede spiegel, ook als je ergens anders woont:

• Jullie wonen er voor langere tijd, niet alleen voor de duur van een studie. Een groep die voor de helft of meer uit studenten bestaat, is in Rotterdam geen woongroep.
• Jullie betalen samen alle kosten van het huishouden.
• Er zitten geen sloten op de slaapkamerdeuren en geen deel van het huis is van één persoon alleen.
• Er is één keuken en één woonkamer die duidelijk bedoeld zijn om samen te gebruiken.
• Weinig wisselingen: de eerste twee jaar geen nieuwe bewoners, daarna hooguit één per jaar. Vertrekken mag altijd.

Amsterdam stelde voor bestaande woongroepen vergelijkbare eisen: één contract op naam van alle leden, een gezamenlijke bankrekening voor huur en vaste lasten, en de groep kiest zelf wie de nieuwe medehuurder wordt. Kortom: een woongroep is een huishouden, geen verzameling losse huurders. Precies het soort samenwonen waar een moderne woongroep om draait.

Wie heeft de vergunning nodig, en wat als die er niet is?

De omzettings- of kamerverhuurvergunning vraagt de eigenaar of verhuurder aan, niet jij. Dat is fijn, maar het betekent niet dat het jou niets aangaat. Als de vergunning ontbreekt, kan de gemeente handhaven bij de verhuurder. Rotterdam schrijft bij woongroepen die niet aan de regels voldoen zelfs letterlijk: het gevolg kan zijn dat je de woning niet langer op deze manier mag bewonen.

Daarom zijn verhuurders soms terughoudend met drie of vier vrienden. Een eerlijke verhuurder vertelt je welke situatie het is: één contract voor de groep, of kamers met vergunning. Vraag ernaar. Een vaag antwoord is informatie.

Inschrijven: de belangrijkste rode vlag

Je bent verplicht je in te schrijven op het adres waar je woont. Bij woningdelen staan alle bewoners op hetzelfde adres ingeschreven, zo omschrijft Rotterdam het ook. Zegt een verhuurder "inschrijven gaat hier helaas niet"? Dan is de kans groot dat de verhuur niet volgens de regels is, bijvoorbeeld omdat er een vergunning ontbreekt.

Dat is niet alleen het probleem van de verhuurder. Zonder inschrijving krijg je geen post van de overheid op je adres, kun je lastig toeslagen aanvragen en loop je bij de gemeente het risico op vragen over adresfraude. Een briefadres ergens anders is bedoeld voor mensen zonder vast woonadres, niet als oplossing voor een kamer die officieel niet mag. Ook in onze gids voor Groningen noemen we dit een van de duidelijkste waarschuwingssignalen.

Welk contract past bij jullie?

Met woningdelen kom je vier begrippen tegen. Kort uitgelegd:

• Friendscontract: jullie huren samen één woning en staan allemaal op het contract. Je bent samen verantwoordelijk voor de hele huur, en vaak moeten jullie aan het eind allemaal tegelijk vertrekken. Spreek vooraf af wat er gebeurt als iemand eerder weg wil.
• Medehuurderschap: wie samen met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert, kan onder voorwaarden medehuurder worden. Dat geeft meer zekerheid als de oorspronkelijke huurder vertrekt.
• Onderhuur: de huurder verhuurt een kamer door. Daarvoor heb je bijna altijd toestemming van de verhuurder nodig. Zonder toestemming loopt de hoofdhuurder risico, en jij dus ook.
• Hospitaverhuur: je huurt een kamer bij iemand die er zelf woont. In Rotterdam is dat verhuur aan hooguit 1 persoon, en de verhuurder gebruikt zelf minstens de helft van de woning. Zodra er meer kamers worden verhuurd, gelden de regels voor kamerverhuur.

Wil je dit liever helemaal zelf opzetten, met de groep vooraan? In Zelf een woongroep starten lees je hoe je samen huurt, koopt of een wooncoöperatie begint.

Wat woningdelen doet met je geld

Delen is goedkoper, maar het kan ook invloed hebben op wat je van de overheid krijgt. De Rijksoverheid noemt AOW, bijstand, toeslagen, gemeentelijke heffingen en inkomensafhankelijke bijdragen. De drie die het vaakst opduiken:

Huurtoeslag. Die krijg je alleen voor een zelfstandige woning: eigen voordeur, eigen keuken, eigen wc en sinds 1 maart 2024 ook een eigen douche of bad. Een losse kamer met gedeelde keuken telt dus niet. Huren jullie samen een hele zelfstandige woning, dan kan degene op het contract huurtoeslag aanvragen voor de hele woning en tellen de anderen als medebewoner. Het inkomen van iedereen telt dan mee.

Kostendelersnorm. Heb je een bijstandsuitkering, dan verlaagt de gemeente die als je met andere volwassenen van 27 jaar of ouder woont, omdat je de woonkosten kunt delen. Wie commercieel huurt of onderhuurt, telt in principe niet mee. Woon je samen met iemand in de bijstand, kijk dan samen naar de regels.

Gemeentelijke heffingen. Afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting gaan vaak per adres of huishouden. Bij een woongroep betaal je die meestal samen; bij kamerverhuur verschilt het per gemeente. Neem het mee in jullie potje.

Checklist voor je tekent

Acht vragen die je in één gesprek met de verhuurder en je toekomstige huisgenoten kunt stellen:

• Kunnen we ons allemaal op dit adres inschrijven?
• Wordt het één contract voor de groep of ieder een eigen kamer?
• Bij kamers: is er een omzettings- of kamerverhuurvergunning?
• Wat zegt de gemeente over dit aantal bewoners? Kijk zelf op de site van je stad.
• Wat gebeurt er als iemand vertrekt: wie kiest de opvolger en wie betaalt tot dan?
• Hoe verdelen we huur, vaste lasten en heffingen, en via welke rekening?
• Heeft iemand een uitkering of toeslag die kan veranderen door het delen?
• Leggen we de afspraken onderling op papier, ook als het goede vrienden zijn?